V pondelok som načal tému investovania do nehnuteľností cez realitné fondy. Dnes o priamom nákupe investičných nehnuteľností. Investovanie do nich je opradené niekoľkými mýtmi, napríklad že ich ceny iba rastú, že je to investícia skoro bez rizika so slušným výnosom a podobne. Väčšina z týchto mýtov asi skôr súvisí s recency biasom, lacnými hypotékami a pohľadom iba na náš trh nehnuteľností. Ale o tom niekedy nabudúce.
Nehnuteľnosti určite majú svoje miesto v investičnom portfóliu, otázka je už len koľko a prečo. Keď to zovšeobecním, predstavím si typickú rodinu s investičnou nehnuteľnosťou, obidvaja živitelia pracujú na Slovensku, majú jednu nehnuteľnosť, v ktorej bývajú a jednu prenajímajú v tom istom meste. Zhruba 90 % ich majetku tvoria nehnuteľnosti.
Príjem aj investície tejto rodiny sú závislé od toho, ako sa bude dariť slovenskej ekonomike, od stability eura, inflácie na Slovensku, daňovej politiky (dane z nehnuteľností máme smiešne nízke) a v neposlednom rade demografie, o tej tiež nabudúce. Z môjho pohľadu tieto faktory predstavujú určité riziko a nechcel by som koncentrovať všetky investície do jednej malej krajiny na pomedzí strednej a východnej Európy.
Ďalšia vec je, že ani poistenie nehnuteľnosti nekryje úplne všetky riziká. Teraz nehovorím o zlom nájomníkovi, ktorý zničí byt. Keď začiatkom roka začala vojna, tak majitelia investičných nehnuteľností riešili, či je vojna vo výlukách poisťovní alebo si môžu vydýchnuť a dobre spávať bez strachu o svoju investíciu. Vojna je vo výlukách. Riziko vojny u nás je relatívne nízke, ale vo svete sa stali už aj menej pravdepodobné veci. Pri málo pravdepodobných veciach si vždy spomeniem na nobelistov z LTCM a viem, že stať sa môže skoro hocičo.
Skúsme urobiť jeden myšlienkový experiment. Boli by sme ochotní zobrať si stotisícový úver na 30 rokov, za všetky peniaze kúpiť akcie alebo dlhopisy niektorej slovenskej firmy a považovať to za konzervatívnu investíciu? To mi trochu pripomína naše investovanie do nehnuteľností.
Mať investičnú nehnuteľnosť je v poriadku, ale skôr by som ich obmedzil maximálne na 30 % až 50 % hodnoty všetkých investícií. Nie je nič jednoduchšie ako svoje peniaze poslať do zahraničia a investovať do dlhopisov a akcií spoločností západnej Európy, USA alebo Ázie, nedržať investície iba v eurách, ale aj v dolároch, librách a ďalších veľkých svetových menách.