Úrokové sadzby hypoték od začiatku roka výrazne rástli. V Česku rástli oveľa prudšie ako na Slovensku. To je hlavný dôvod prečo viacerí klienti s hypotékou v Česku premýšľajú nad refinancovaním hypotéky na Slovensku. V posledných mesiacoch som riešil niekoľko takýchto prípadov. Aké sú podmienky a je vôbec možné refinancovanie českej hypotéky na Slovensku?
Aké úrokové sadzby sú v Česku?
V Česku začínajú zatiaľ úroky hypotékach približne na 6 %. Úrokové sadzby Českej národnej banky sú na 7 %, takže pravdepodobne budú hypotéky ešte o pár percent drahšie. V porovnaní s tým sú hypotéky na Slovensku stále veľmi lacné. Tie najlacnejšie dnes začínajú na 1,8 %, štandard je okolo 3 %. Pre lepšiu predstavu, hypotéka vo výške 100 00 EUR na 30 rokov pri sadzbe 3 % má splátku 421 EUR. Pri 6 % je splátka už 599 EUR.
Čechom tak môžu na konci fixácie splátky narásť pokojne aj na dvojnásobok oproti dnešným splátkam. Kvôli tomu môžu viacerí zvažovať, či nebývajú vo väčšej nehnuteľnosti ako si môžu dovoliť. Z tohto pohľadu dáva refinancovanie českej hypotéky na Slovensku zmysel.
Aké podmienky treba splniť?
Nehnuteľnosť
Prvou a základnou podmienkou je nehnuteľnosť na Slovensku, ktorú je možné založiť. Českú nehnuteľnosť slovenská banka nezaloží a teda ani na ňu neposkytne úver. Nehnuteľnosť nemusí byť vo vlastníctve žiadateľa o úver, pokojne môže patriť aj tretej osobe. Tu je len nutný jej súhlas so založením. Práve absencia nehnuteľnosti na Slovensku je najčastejším kameňom úrazu mnohých českých žiadateľov.
Príjem
Príjem zo zamestnania v zahraničí nie je vo väčšine bánk problém, neakceptuje ho iba Prima banka. Aj príjem v českých korunách tiež veľa bánk akceptuje, výnimkou je Tatra banka, 365.bank a mBank. Niektoré banky môžu príjem krátiť, teda budú akceptovať iba 85 % alebo 90 % čistého príjmu. Horšie sú na tom podnikatelia a živnostníci. S príjmom zo zahraničnej s. r. o. nepochodíte. O niečo lepšie je na tom český živnostník, tomu ostáva iba ČSOB.
Účel úveru
Štandardne sa nedá refinancovať hypotéka zo zahraničia. V tomto prípade je nutné v banke požiadať o bezúčelovú hypotéku, nechať si peniaze z novej hypotéky vyplatiť na účet a až následne splatiť starú hypotéku. Nevýhodou je, že banka bude z príjmu odčítať starú aj novú splátku. Kvôli tomu je potrebné mať vyšší príjem. Pri štandardnom refinancovaní banka berie do úvahy iba novú splátku, keďže stará splátka zanikne a klient ju už ďalej nebude platiť. Z tohto dôvodu to viacerým žiadateľom nebude vychádzať z príjmu.
Slovenské banky nevidia do zahraničných úverových registrov, takže nemusia mať úplný prehľad o finančnej situácii žiadateľa. Výšku splátok ale môžu ľahko nájsť na výpisoch z účtov, na to si treba dať pozor.
Občianstvo a trvalý pobyt
V najlepšej pozícii sú občania SR s trvalým pobytom na Slovensku. Zahraničný žiadateľ o úver s trvalým pobytom aj príjmom zo zahraničia bude mať situáciu oveľa zložitejšiu a výber bánk obmedzený.
Riziká
Najväčším rizikom je jednoznačne kurzové riziko. Klient takto bude poberať príjem v českých korunách, ale splácať bude v eurách. Tým pádom nebude mať kvôli pohybom kurzov rovnakú splátku každý mesiac. Pri väčšom výkyve kurzu môže klient zrazu dlžiť aj o niekoľko tisíc eur viac alebo menej. Hlavne pri výraznom a dlhodobom oslabení českej koruny sa úver môže predražiť.
Refinancovanie českej hypotéky na Slovensku je možné, z dlhodobého hľadiska môže ísť aj o lacnejšie riešenie ako ponechanie hypotéky v Česku, ale väčšinu klientov bude obmedzovať chýbajúca nehnuteľnosť na Slovensku. Ide skôr o riešenie pre Slovákov zamestnaných v Česku, ktorí majú nadštandardný príjem a dokážu založiť napríklad rodičovskú nehnuteľnosť na Slovensku.