Hypotéka pre majiteľov s. r. o. má veľa spoločných znakov ako hypotéka pre živnostníkov, o ktorej som už som písal. Rovnaký problém – veľké príjmy, ktoré sa ťažšie dokladujú a preukazujú banke. Oproti živnostníkom majú majitelia s. r. o. jednu nevýhodu – banky sa na nich pozerajú o čosi prísnejšie.
Hypotéka pre majiteľov s. r. o. – ako pri nej postupovať?
Moje odporúčania sú veľmi podobné ako pri živnostníkoch, vlastne ako pri každej hypotéke. V prvom rade je potrebné na hypotéku myslieť včas a poriadne sa na ňu pripraviť. Tým mám na mysli zistenie situácie v bankách, aby sme vedeli, ktoré banky príjem majiteľa s. r. o. akceptujú a či je vôbec možné riešiť hypotéku alebo je potrebné niečo vo firme včas zmeniť a hypotéka sa podarila.
Druhá fáza je naplánovanie si výšky úveru a približnej ceny nehnuteľnosti, ktorú ide klient kupovať. S tým súvisí výpočet požadovaného príjmu a nastavenie daňového priznania tak, aby nemusel klient platiť zbytočne vysoké dane, ale tiež aby vykázal dostatočný príjem na získanie hypotéky.
Na škodu nemusí byť tiež požiadať daňový úrad o odklad lehoty na podanie daňového priznania. To sa týka hlavne tých, ktorí plánujú hypotéku riešiť neskôr počas roka a nie hneď na začiatku, prípadne ešte nemajú jasno v tom, aký vysoký úver budú potrebovať.
Ako dokladovať príjem?
Percento z tržieb
Dokladovať príjem je vo väčšine bánk možné dvomi spôsobmi. Prvou možnosťou je určité percento z tržieb. Banky akceptujú od 10 % do 55 % z tržieb ako čistý ročný príjem.
Ak mala vaša firma minulý rok tržby vo výške 70 000 EUR a ste jediným spoločníkom, tak v závislosti od banky sa môže váš čistý ročný príjem pohybovať od 7 000 EUR až po 38 500 EUR.
Výhodou tohto spôsobu výpočtu je, že majiteľ s. r. o. nemusí navyšovať zisk firmy a platiť vyššiu daň z príjmov. Nevýhodou je, že týmto spôsobom hypotéka väčšine podnikateľov nevychádza, keďže nemajú také vysoké tržby. Je to skôr pre firmy, ktoré majú obrať v stovkách tisíc eur.
Výsledok hospodárenia
Druhou možnosťou dokladovania príjmu je z výsledku hospodárenia. Ten sa vypočíta ako rozdiel základu dane a zaplatenej dane. Výsledkom je čistý zisk firmy, resp. čistý ročný príjem majiteľa s. r. o.
S týmto sa dá pracovať lepšie a presnejšie. Šikovný účtovník vie nastaviť príjem presne podľa potreby tak, aby majiteľovi firmy hypotéka z príjmu vychádzala a zároveň neplatil vyššiu daň, ako je nevyhnutné.
Dĺžka podnikania
Dĺžka podnikania môže byť kameňom úrazu pre začínajúcich podnikateľov. Interval sa pohybuje od minima 6 mesiacov až po 24 mesiacov.
Na čo si dať ešte pozor?
Príjmy v hotovosti a nepravidelný príjem
V niektorých bankách je príjem v hotovosti dôvod na automatické zamietnutie žiadosti. Práve preto je dobré nad hypotékou premýšľať skôr. Určite nebude na škodu nechať si platiť faktúry na účet, budete tak pre banku čitateľnejší a dôveryhodnejší. Podobne je to aj s nepravidelným príjmom. Čím pravidelnejší príjem, tým lepšie.
Záporný výsledok hospodárenia a vlastné imanie
Aj keď plánujete dokladovať príjem percentami z tržieb, vyhnite sa zápornému výsledku hospodárenia v daňovom priznaní. Vykázanie straty automaticky smeruje k zamietnutiu úveru. Stačí vykázať kladný výsledok hospodárenia, zaplatiť pár eur daň z príjmu a všetko je v poriadku. To isté platí aj pre vlastné imanie, to musí byť bezpodmienečne kladné.
Záporné vlastné imanie môže pre vás znamenať odloženie hypotéky o jeden rok, kým sa v ďalšom daňovom priznaní nedostane do plusu. Taká situácia sa mi s klientom stala, keď si najskôr urobil daňové priznanie a až potom prišiel za mnou, že potrebuje hypotéku. Museli sme čakať rok na nové daňové priznanie. Tu nepomôže ani opravné daňové priznanie.
Viac majiteľov vo firme
Niektoré banky majú stanovené, aký minimálny podiel má mať žiadateľ o hypotéku vo firme. Ďalšia vec, na ktorú netreba zabudnúť je, že ak má firma viac spolumajiteľov, tak čistý príjem žiadateľa o hypotéku sa delí jeho podielom vo firme. Pri tretinovom podiele vo firme je aj čistý príjem žiadateľa o hypotéku tretinový.
Komoroví klienti
Členovia komôr, napríklad lekári, zubári, notári, právnici, architekti, daňoví poradcovia a mnohí ďalší majú vo viacerých bankách oveľa jednoduchšie podmienky. Banky im akceptujú vyššie percentá z tržieb aj kratšiu dobu podnikania.
Veľa papierovačiek
Banky od podnikateľov vyžadujú k posúdeniu žiadosti o hypotéku oveľa viac podkladov a potvrdení ako od zamestnancov. Povinne ich čaká zastávka na daňovom úrade, kde budú pýtať potvrdenie o výške dane za minulý rok. Niektoré banky ich môžu poslať aj do Sociálnej a zdravotnej poisťovne kvôli potvrdeniu o bezdlžnosti. Úplnou samozrejmosťou je mať vyrovnané všetky dlhy voči finančnej správe, Sociálnej aj zdravotným poisťovniam.
Navyše banke nebude stačiť ako doklad o výške príjmu iba daňové priznanie za minulý rok, ale vypýta si aj aktuálne faktúry, výpisy z účtu alebo uzávierky z registračnej pokladne. Týmto si banka overuje, či podnikanie naďalej trvá.
Úroková sadzba až na druhom mieste
To isté, čo platí pre živnostníkov, platí aj pre majiteľov s. r. o. Hlavnou podmienkou výberu banky nie je úroková sadzba. Keďže banky sú na podnikateľov prísnejšie a majú na nich rôzny meter, oveľa dôležitejšie je zohľadniť, ktorá banka akceptuje typ, výšku príjmu a ďalšie špecifiká konkrétnej firmy.
Až potom prichádza na rad úroková sadzba a ďalšie poplatky spojené s hypotékou. Špeciálne to platí pre podnikateľov, ktorí majú príjem v hotovosti alebo podnikajú kratšie ako dva roky. Tým sa výber bánk podstatne zužuje. Hypotéka pre majiteľov s. r. o. patrí väčšinou k tým zložitejším a náročnejším, ale s dobrou prípravou nejde o nič nedosiahnuteľné.
Posledný tip na záver: niektoré banky si budú pozerať aj vaše výpisy z účtu, podľa možnosti sa vyhnite stávkovaniu a online hazardu, o čom som písal v predchádzajúcom článku. Môže vám to dosť skomplikovať situácia, hlavne keď nemáte na výber veľa bánk, ktoré akceptujú váš príjem.
